Wie berechnet man den Cash Flow einer Immobilie?

Wir haben bereits über die Berechnung der Rendite eines Immobilieninvestment sowie den Faktor geschrieben. Wie wird aber eigentlich der Cash Flow einer Immobilie berechnet? In diesem Blogartikel beschäftigen wir uns genauer damit wie der Cash Flow einer vermieteten Immobilie zu Stande kommt.

Doch zunächst kurz die Definition: Was genau versteht man unter "Cash Flow" oder auf Deutsch: Geldfluss? Das Portal Gründerszene.de definiert Cash Flow so: "Generell soll der Cash Flow den gesamten Strom der finanziellen Mittel abbilden, der sich innerhalb des Unternehmens bewegt." (Quelle: hier).

• "Der gesamte Strom der finanziellen Mittel" meint alle (ALLE!) Geldzuflüsse und Geldabflüsse, d.h. alle Transaktionen, bei denen Geld in die eine oder in die andere Richtung fließt;
• "Innerhalb eines Unternehmens" bedeutet für Immobilieninvestoren bspw. bezogen auf eine vermietete Eigentumswohnung;
• Ergänzend: Cash Flow bezieht sich immer auf einen bestimmten Zeitraum. Bei vermieteten Immobilien häufig auf einen Monat;

Der Cash Flow aus einer vermieteten Immobilie kann positiv oder negativ sein. D.h. der Immobilieninvestor erwirtschaftet entweder einen Geldzufluss aus der Vermietung (positiver Cash Flow) oder er erwirtschaftet einen Geldabfluss (negativer Cash Flow). 

Monatliche Beispielrechnung zur Übersicht: 

Zahlungseingänge

Warmmiete:                                                           750€

Zahlungsabgänge

Bewirtschaftungskosten:                                     250€

davon umlagefähige Kosten: 150€

davon nicht umlagefähige Kosten: 100€

Kapitaldienst:                                                         350€

davon Zinsen: 100€

davon Tilgung: 250€

Operativer Cash Flow VOR Steuern:                         150€ 

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Cash Flow unter dem Strich die Summe der Geldzuflüsse abzüglich der Summe der Geldabflüsse in einem bestimmten Zeitraum ist.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Berechnung des Cash Flows

Im folgenden führen wir die drei uns am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Cash Flow auf und beantworten diese kurz. Diese sollen ergänzend zu den Ausführungen oben die Berechnung des Cash Flows verdeutlichen.

1) Warum betrachtet ihr die Warmmiete? Die Nebenkostenvorauszahlung ist doch nur ein "durchlaufender Posten"

Hier kommt der Unterschied zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten zum Tragen. Die vom Mieter monatlich gezahlten Nebenkostenvorausszahlungen decken "nur" die umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung ab. (In diesem Blogartikel erklären wir welche Nebenkosten damit abgedeckt werden).
Das vom Vermieter monatlich an die Eigentümergemeinschaft zu zahlende Hausgeld beinhaltet auch nicht umlagefähige Nebenkosten, wie bspw. die Instandhaltungsrücklage. Deshalb sollte für die Cash Flow Berechnung die Warmmiete herangezogen werden.

2) Wie wirkt sich die Abschreibung (Afa) auf den Cash Flow aus?

Gar nicht. Der Cash Flow bildet die Geldzu- und -Abflüsse ab. Da die Abschreibung keine Transaktion ist, die einen Geldfluss auslöst, wird sie bei der Betrachtung des Cash Flows nicht betrachtet. Aber natürlich ist die Abschreibung für die Betrachtung des zu versteuernden Gewinns relevant, dazu in einem anderen Blogartikel mehr.

3) Muss ich den Cash Flow versteuern?

Grundsätzlich ist in Deutschland der aus der Vermietung von Immobilien erzielte Gewinn zu versteuern. Gewinn wird grob gesagt definiert als Umsatzerlöse abzüglich Kosten, NICHT als Geldzufluss abzüglich Geldabfluss. Somit erlaubt die Betrachtung des Cash Flows noch keine direkte Aussage darüber wie hoch das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung ist. 

WICHTIG: Aus der Berechnung des Cash Flows ergibt sich noch nicht direkt das zu versteuernde Einkommen einer vermieteten Immobilie!

Auf dieses Thema werden wir in einem der nächsten Blogartikel genauer eingehen. Stay tuned!

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